ARA-tonttihinnat

Vantaan Tikkurilan asemanseutua. Kuva: Vantaan kaupunki Kuvaaja: Sakari Manninen

HSY valmistelee vuosittain esityksen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n tukemassa asuntotuotannossa pääkaupunkiseudulla sovellettavista tonttien enimmäishinnoista. Työn tavoitteena on määritellä alueittain yhtenäinen ja johdonmukainen kohtuullisen hintatason yläraja. Se toimii ohjeena ARA-tuotantoon luovutettavan tonttimaan hinnoittelussa arava- ja korkotukilainsäädännön tavoitteiden mukaisesti. Seudullista hintapäätöstä on perinteisesti käytetty myös muutoin ohjeena kohtuuhintaisen tonttimaan arvioinnissa.

Hintasuositus esitetään kartalla, jossa enimmäishinnat näkyvät yleispiirteisinä vyöhykkeinä. Kullekin vyöhykkeelle määritellään enimmäishintojen rajat erikseen kerrostalo- ja pientalotonteille. Karttaan liittyy tarkempia soveltamisohjeita muun muassa tontin sijainti- ja laatutekijöiden arviointia varten.

Tonttien hintakehitys

Hintasuosituksen muodostamiseksi HSY seuraa ja analysoi hintojen muuttumista pääkaupunkiseudun asunto- ja tonttimarkkinoilla. Käytämme hintasuosituksen laadinnassa keskeisenä indikaattorina pääkaupunkiseudun rakentamattomien pientalotonttien hintakehitystä.

Alueittaiset hinnat ja niiden muutokset ovat vaihdelleet viime vuosina erityisen paljon, ja joillakin alueilla hinnat ovat jopa laskeneet. Reaalisesti hinnat ovat tällä hetkellä kolmin-nelinkertaisia 1990-luvun puolenvälin laman alimpiin hintoihin verrattuna. Hintataso on kaikissa pääkaupunkiseudun kunnissa jo selvästi korkeampi kuin 1980-luvun lopun voimakkaassa noususuhdanteessa. 

Hintasuositus vuodelle 2020

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on 7.1.2020 päättänyt pääkaupunkiseudulla vuonna 2020 valtion tukemassa asuntotuotannossa (pitkä korkotuki) sovellettavista enimmäistonttihinnoista seuraavasti:

Valtion tukemaan, muuhun kuin asukkaiden omatoimiseen, asuntotuotantoon luovutettavia tontteja hinnoiteltaessa noudatetaan seuraavia enimmäishintoja. Hinnat on osoitettu vyöhykkeittäin hintakartalla euroina asemakaavan mukaista sallittua, asumiseen tarkoitettua rakennusoikeutta (kem2) kohti erikseen pientalo- ja kerrostalotonteille:

Hintavyöhykkeiden rajat Pientalotontin enimmäishinta Kerrostalotontin enimmäishinta
Hintakäyrät €/kem² €/kem²
I 275 220
II 385 310
III 510 410
IV 590 475

 

Vyöhykkeen mukaiseen tontin hintaan voidaan lisätä kohtuulliset, voimassa olevien taksojen mukaiset kunnallistekniset kustannukset. Sen sijaan kaavoituskustannukset sisältyvät tontin hintaan. Tontin asuntokerrosalan hintaa määriteltäessä ei oteta huomioon tontilla olevaa, muuhun kuin asumiseen käytettävää kerrosalaa (kuten liike-, palvelu- tai muu vastaava), joka hinnoitellaan erikseen.

Pientalotontin hinta voidaan periä silloin, kun talotyyppi on määritelty asemakaavassa merkinnöillä AR, AP ja AO tai niiden yhdistelmillä. Tiivis- ja matalahenkisessä kohteessa voidaan tapauskohtaisesti hyväksyä myös talotyyppi AKR pientaloksi. Jos talotyyppiä ei ole määritelty, käytetään pientalon määrittelyssä tehokkuuslukua (et < 0,50) ja kerrosluvun rajoitusta alle kolme.

Hintavyöhykkeiden rajakäyrien välisellä alueella käytetään suoraviivaista interpolointia.

Jos tontti sijaitsee nykyisessä tai tulevassa keskuksessa hyvällä paikalla, esimerkiksi hyvien julkisten tai kaupallisten palvelujen tai rautatie- tai metroaseman läheisyydessä (maksimietäisyys 1 000 m), voidaan tontin enimmäishintaa korottaa enintään 15 prosentilla.

Rannalla sijaitsevien tonttien hintoja voidaan korottaa enintään 20 prosenttia.

Vuokratonteille toteutettavassa asuntotuotannossa tontin vuosivuokra on enintään 4 prosenttia em. tontin enimmäishinnasta. Tontin vuosivuokra voidaan sitoa elinkustannusindeksiin.

Kalleimmilla alueilla IV-vyöhykkeen sisäpuolella sovitaan tonttien enimmäishintojen kohtuullisesta tasosta erikseen.

Ne perustellut tapaukset, joissa tontti jää vajaasti rakennetuksi ja rakennettavan kerrosalan mukaisesti laskettu hinta sen vuoksi ylittää suositellun enimmäishinnan, voidaan hyväksyä asuntolainakelpoisiksi edellyttäen, että sallittu rakennusoikeus on alitettu enintään 5 prosenttia. Jos rakennusoikeuden alitus on yli 5 prosenttia, on tontin hintaa tai vuokraa vastaavasti alennettava.

Niissä tapauksissa, joissa tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus ylitetään kaavoitusviranomaisen tekemän poikkeamispäätöksen perusteella, tontin hinnan määrittelyssä voidaan ottaa huomioon päätöksessä sallittu rakennusoikeuden ylitys.

Mikäli luovutettavan tontin maaperä aiheuttaa kunnan normaalitasoon nähden poikkeuksellisen korkeat rakennusten perustamiskustannukset tai tontinsaajan kustannusvastuulle siirretään huomattavia purku-, puhdistus- tai johtojen siirtokustannuksia, on nämä otettava huomioon tontinhintaa alentavana tekijänä.

Päätöstä sovelletaan vuonna 2020 valtion tukemaan asuntotuotantoon. Mikäli tontin luovutus tapahtuu myöhempänä ajankohtana, käytetään asianomaiseksi vuodeksi määriteltävää enimmäishintaa.