ARA-tonttihinnat

Vantaan Tikkurilan asemanseutua. Kuva: Vantaan kaupunki Kuvaaja: Sakari Manninen

HSY valmistelee vuosittain esityksen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n tukemassa asuntotuotannossa pääkaupunkiseudulla sovellettavista tonttien enimmäishinnoista.

Työn tavoitteena on määritellä alueittain yhtenäinen ja johdonmukainen kohtuullisen hintatason yläraja. Se toimii ohjeena ARA-tuotantoon luovutettavan tonttimaan hinnoittelussa arava- ja korkotukilainsäädännön tavoitteiden mukaisesti. Seudullista hintapäätöstä on perinteisesti käytetty myös muutoin ohjeena kohtuuhintaisen tonttimaan arvioinnissa.

Hintatiedot esitetään kartalla kuntien hallinnollisten aluejakojen avulla (Helsingin osa-alueet, Espoon pienalueet, Vantaan kaupunginosat sekä Kauniainen kokonaisena kuntana) erikseen kerrostalo- ja pientonteille. Karttaan liittyy tarkempia soveltamisohjeita muun muassa tontin sijainti- ja laatutekijöiden arviointia varten.

Hintasuositus vuodelle 2022

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on 21.12.2021 päättänyt pääkaupunkiseudulla vuonna 2022 valtion tukemassa asuntotuotannossa (pitkä korkotuki) sovellettavista enimmäistonttihinnoista seuraavasti:

  1. Valtion tukemaan, muuhun kuin asukkaiden omatoimiseen, asuntotuotantoon luovutettavia tontteja hinnoiteltaessa noudatetaan enimmäishintoja, jotka on osoitettu kaupungin osa-aluekohtaisesti hintakartoilla ja -taulukossa euroina asemakaavan mukaista sallittua, asumiseen tarkoitettua rakennusoikeutta (kem²) kohti erikseen pientalo- ja kerrostalotonteille. Aluejakona ovat Helsingin osa-alueet, Espoon pienalueet, Vantaan kaupunginosat sekä Kauniainen koko kuntana. Kartalla esitetyn rajaviivan eteläpuolisella alueella Espoossa ja Helsingissä kuin myös Vantaan Tikkurilan ja Myyrmäen kaupunginosissa sovitaan hinnat ARAn kanssa tapauskohtaisesti.

    Kaupungin osa-aluekohtaiseen tontin hintaan voidaan lisätä kohtuulliset, voimassa olevien taksojen mukaiset kunnallistekniset maksut. Sen sijaan kaavoituskustannukset sisältyvät tontin hintaan.

    Tontin asuntokerrosalan hintaa määritettäessä ei oteta huomioon tontilla olevaa muuhun kuin asumiseen käytettävää kerrosalaa (kuten liike-, palvelu- tai muu vastaava), joka hinnoitellaan erikseen.

    Vyöhykkeiden enimmäishinnat koskevat asemakaavan mukaisia tontteja, joilla on rakentamishetkellä kunnallistekniikan liittyminä vähintään sähkö, vesi ja viemäri sekä katuliittymä kaavan mukaiseen katuun. Harkinnan mukaan voidaan hyväksyä myös muu kaavatontti, tila tai määräala sekä tieliittymä.

  2. Pientalotontin hinta voidaan periä silloin, kun talotyyppi on määritelty asemakaavassa merkinnöillä AR, AP ja AO tai niiden yhdistelmillä. Tiivis- ja matalahenkisessä kohteessa voidaan tapauskohtaisesti hyväksyä myös talotyyppi AKR pientaloksi. Jos talotyyppiä ei ole määritelty, käytetään pientalon määrittelyssä tehokkuuslukua (et <= 0,50) ja kerrosluvun rajoitusta alle kolme.

  3. Jos tontti sijaitsee nykyisessä tai tulevassa keskuksessa hyvällä paikalla, esimerkiksi hyvien julkisten tai kaupallisten palvelujen tai esimerkiksi rautatie- tai metroaseman läheisyydessä (maksimietäisyys 1 000 m), voidaan tontin enimmäishintaa korottaa enintään 15 prosenttia.

  4. Rannalla sijaitsevien tonttien hintoja voidaan korottaa enintään 20 prosenttia.

  5. Vuokratonteille toteutettavassa asuntotuotannossa tontin vuosivuokra on enintään 4 prosenttia em. tontin enimmäishinnasta. Tontin vuosivuokra voidaan sitoa elinkustannusindeksiin.

  6. Ne perustellut tapaukset, joissa tontti jää vajaasti rakennetuksi ja rakennettavan kerrosalan mukaisesti laskettu hinta sen vuoksi ylittää suositellun enimmäishinnan, voidaan hyväksyä asuntolainakelpoisiksi edellyttäen, että sallittu rakennusoikeus on alitettu enintään 5 prosenttia. Jos rakennusoikeuden alitus on yli 5 prosenttia, on tontin hintaa tai vuokraa vastaavasti alennettava.

  7. Niissä tapauksissa, joissa tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus ylitetään kaavoitusviranomaisen tekemän poikkeamispäätöksen perusteella, tontin hinnan määrittelyssä voidaan ottaa huomioon päätöksessä sallittu rakennusoikeuden ylitys.

  8. Mikäli luovutettavan tontin maaperä aiheuttaa kunnan normaalitasoon nähden poikkeuksellisen korkeat rakennusten perustamiskustannukset tai tontinsaajan kustannusvastuulle siirretään huomattavia purku-, puhdistus- tai johtojen siirtokustannuksia, on nämä otettava huomioon tontinhintaa alentavana tekijänä.

  9. Vuonna 2022 tapauskohtaisesti hinnoiteltavien tonttien alueella (enimmäistonttihintakartoilla mustalla viivalla osoitetun rajan eteläpuolinen alue Espoossa ja Helsingissä sekä Vantaalla Tikkurilan ja Myyrmäen kaupunginosat) ARA-tuotantoon luovutettavia pitkän korkotukilainan tonttihintoja määritellään seuraavasti.

Hinnanmäärityksen lähtökohtana käytetään kaupungin tuottamaa tai teettämää luotettavaan arvioon perustuvaa tontin markkinahintaa €/k-m2 (rakennusoikeuskerrosneliömetri), jonka kaupunki ilmoittaa ARA:lle tonttihintahakemuksessa. Tonttihintahakemuksessa kaupunki esittää ARA:lle markkinahinnan lisäksi ARA-hintaa.

Markkinahinnasta annettava ARA-alennusprosentti on 30 %, kuitenkin siten, että rakennusoikeuden hinta on vähintään 450 €/k-m2 ja enintään 650 €/k-m2. Kyseisistä leikkureista voidaan poiketa niissä kohteissa, joiden lähistöllä ARA-hintataso on jo muodostunut korkeammaksi tai alhaisemmaksi, ja tällöin voidaan jatkaa aikaisemmin muodostuneella hintatasolla. Laskennallista alennusprosentin seurauksena muodostuvaa ARA-hintaa verrataan kohdetontin lähistöllä enintään kolmen kuluneen vuoden aikana aikaisemmin määritettyihin ARA-hintoihin sekä markkinahintoihin.

Mikäli markkinahinnasta määräytyvä ARA-hinta ei osu välille 450 - 650 €/k-m2, käydään hinnasta erikseen keskustelu tapauskohtaisesti. Kaupungin tulee tarvittaessa esittää markkinahinnan ja laskennallisesti määrittyvän ARA-hinnan lisäksi se hinta, joka on kaupungin taholta hyväksyttävissä. Kaikista erikseen hinnoiteltavista tonteista lähetetään tonttihintahakemus ARA:lle, vaikka laskennallisesti määrittyvä hinta osuisi vuodelle 2022 päätettyjen leikkurien hintavälille (450 - 650 €/k-m2).

Tapauskohtaisesti hinnoiteltavien tonttien alueella hintoihin sisältyvät kaikki hintaa nostavat tai laskevat tekijät, eikä kohtien 2-8 soveltamisohjeita sovelleta kyseisellä alueella.

Päätöstä sovelletaan vuonna 2022 valtion tukemaan asuntotuotantoon. Mikäli tontin luovutus tapahtuu myöhempänä ajankohtana, käytetään asianomaiseksi vuodeksi määriteltävää enimmäishintaa.

Tarkastele tonttihintakarttaa 

Avaa kartta uudelle välilehdelle tästä linkistä.