Työkaluja taloyhtiön kiinteistön kuntoarvioon ilmaston muuttuessa

Nykyiset kiinteistöt on rakennettu ilmastoon, jota ei enää ole. Uutta Suomessa on pitkien helteiden vaatima viilennystarve. Pitkät pakkasjaksot vähällä lumella lisäävät roudan aiheuttamia riskejä, ja jäätymisen ja sulamisen vuorottelu lisää vedenpoistojärjestelmien jäätymistä. Viistosateet puskevat vettä paikkoihin, jotka aiemmin pysyivät kuivina, ja rankkasateet aiheuttavat hulevesitulvia. Uudet riskit vaativat taloyhtiöiltä entistä suunnitelmallisempaa otetta kunnossapitoon.

Kunnossapidon tulee perustua tarkkaan arvioon nykytilasta. Kuntoarviossa kiinteistön ja sen järjestelmien kunto selvitetään tarkastuksessa paikan päällä ja tehdään arvio korjaustarpeista 10-20 vuodeksi. Tämä on taloyhtiön korjaussuunnitelman pohja. Kuntoarviosta on hyötyä, kun taloyhtiön hallitus ymmärtää arvioinnin merkityksen ja ryhtyy tarvittaviin toimenpiteisiin sopivassa aikataulussa.

Kiinteistöjen kuntoarvio-ohjeissa ei vielä huomioida riskejä, joita ilmastonmuutos tuo rakennuksille, asukkaiden hyvinvoinnille ja taloudelle. Ongelman ajankohtaisuus on kuitenkin tiedostettu Rakennustieto Oy:ssä, jonka ylläpitämistä RT-korteista löytyvät ohjeet kuntoarvion tekoon ja sen tilaamiseen. Työryhmämme teki Rakennustiedolle ehdotukset ilmastonmuutoksen huomioimiseksi ohjeistuksissa. Ehdotukset hyväksyttiin RT-kortteja päivittävän asiantuntijatoimikunnan taustamateriaaliksi. 

Kuntoarviotyökalut

Ammattilaiset tarvitsevat työkalut kuntoarvion tekoon. Hyvä työkalu tukee kiinteistön tarkastuksen lisäksi tiedon ymmärrettävää siirtämistä kuntoarvion tekijältä taloyhtiön hallitukselle ja tiedon käyttöä jatkosuunnittelussa ja seurannassa. Ihmisten välistä kanssakäymistä se ei kuitenkaan korvaa.

Työkalut voidaan ryhmitellä kolmeen ryhmään. Täysiveriset kuntoarviotyökalut ovat kuntoarviota tekevien ammattilaisten apuna, kun he tarkastavat kiinteistöä kohde kohteelta. Parhaiten kuntoarviota tukevat työkalut, joissa tarkastelukohteet on ryhmitelty samalla tavoin kuin RT-kortissa. Lisäksi tiedon tulee olla välitettävissä taloyhtiön hallitukselle helposti ymmärrettävässä muodossa mielellään niin, että sitä voidaan myös helposti päivittää.

Toisen ryhmän työkalut tarjoavat hyvää taustatietoa kuntoarvioon. Niiden avulla taloyhtiö saa karkean arvion remontointitarpeista. Tällainen työkalu sopii myös monia taloyhtiöitä isännöivälle firmalle seurannan ja suunnittelun yhdeksi perustyökaluksi. Nämä rakennusosien teknisiin käyttöikiin perustuvat työkalut eivät kuitenkaan riitä varsinaisen kuntoarvion tekoon, koska teoreettisilla arvioilla ei voi korvata kiinteistökohtaista tarkastusta paikan päällä.

Kolmannessa ryhmässä on lähes kaikkien tietokoneen käyttäjien tuntema Excel-taulukkolaskentaohjelma. Sen käyttäjä työstää kuntoarviopohjan itse, mikä vaatii Excel-osaamisen lisäksi hyvän osaamisen kuntoarviosta ja aikaa. Excel on kuitenkin samalla myös työkaluista joustavin. Se taipuu niin suuren kuin pienen taloyhtiön, isännöintifirman ja kuntoarvioita tekevät toimijan käyttöön. Moni isokin firma käyttää itse tekemiään Excel-työkaluja. Myös raportoinnin voi rakentaa niin hyväksi kuin osaa.

Ilmastonmuutos kuntoarviotyökaluissa

Missään tarkastellussa työkalussa ei ollut mukana tietoa ilmastonmuutoksesta. Koska RT-kortit ovat kaikkien ammattilaisten tietolähde, tieto ilmastonmuutoksesta tulee aikanaan niiden päivitysten kautta myös työkaluihin. Tällä hetkellä varmin tapa saada taloyhtiölle ilmastomallinen kuntoarvio on käyttää arviota tilattaessa apuna taloyhtiön Ilmastoriskiohjetta. Se löytyy Ilmastoinfon sivuilta (www.ilmastoinfo.hsy.fi). Ohjeen avulla myös kuntoarviotyökalun käyttäjä pystyy lisäämään työkaluun ilmastonäkökulman. Lisäksi ohje auttaa kuntoarvion tekijää ja taloyhtiötä keskustelemaan uusista riskeistä.

Ilmastonmuutosnäkökulma ei varsinaisesti muuta kuntoarvion sisältöä tai toteutusta, mutta se ohjaa kuntoarvioijan ja taloyhtiön kiinnittämään tarkemmin huomiota tiettyihin riskikohteisiin. Paraskaan työkalu ei kuitenkaan ratkaise riskienhallintaa, joka on taloyhtiön hallituksen vastuulla. Ennakoiva kunnossapito voi säästää suurilta remonttitarpeilta ja jopa satojen tuhansien eurojen tuhlaukselta ja näin ylläpitää sekä asukkaiden hyvinvointia että kiinteistön arvoa. 

Arvioinnin toteutus

Oamk:n asiantuntijat arvioivat yhdessä laajan asiantuntijajoukon kanssa RT-kortteja ja kuntoarviotyökaluja. Työ toteutettiin TALVI – taloyhtiöt muuttuvassa ilmastossa -hankkeella, jota osarahoittaa EU. Hankkeessa ovat mukana Oulun ammattikorkeakoulu Oy ja Varsinais-Suomen Valonia ja hankkeen koordinoijana Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY.

Aila Ryhänen, Oamk
projektipäällikkö, TALVI-hanke